Acquisto della casa a piccoli passi, partendo dall’affitto: ecco la formula “Rent to Buy”

Articolo pubblicato sul “Quotidiano Italiano” edizione di Barletta del 3 febbraio 2015

http://bat.ilquotidianoitaliano.it/attualita/2015/02/news/acquisto-della-casa-piccoli-passi-partendo-dallaffitto-ecco-la-formula-rent-buy-53586.html/

Ponderare con tranquillità un passo importante come l’acquisto di una casa, iniziando con un contratto di locazione: in tempi di crisi e precarietà economica, un bel vantaggio. A chiarirci ogni dubbio sul “Rent to Buy” è Maurizio Tarantino, consulente legale barese.


L’Acquisto della Casa a piccoli passi con il “Rent to Buy”.

E’ la nuova formula per comprare casa in tempo di crisi in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Per meglio dire, si inizia ad abitare nell’alloggio scelto pagando un canone più alto di un normale affitto, poi dopo un po’ di tempo è possibile acquistare l’immobile togliendo dal prezzo complessivo parte di quello che ha già versato.

Ad esempio, consideriamo la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro con un canone di locazione di 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene (normale pigione di affitto).  E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

Questa novità del Rent to Buy, introdotto dal Decreto Sblocca Italia (DL 133/2014), possibile per tutti i soggetti e tutti i tipi di immobile con un maggior numero di tutele; in particolare, sarà possibile alla banca chiedere un mutuo inferiore. Quindi, da una parte, l’acquirente avrà una soluzione contro la stretta del credito, mentre i costruttori avranno così maggiori opportunità di smaltire l’invenduto. In questa maniera, ci saranno  vantaggi anche per il privato che vuole vendere, senza avere un’esigenza immediata di fare il rogito.

Il sistema del Rent to Buy esisteva già, ma si trattava di ipotesi finora priva di una disciplina specifica e di una tutela giuridica certa. Col decreto Sblocca Italia le cose sono cambiate. La norma prevede infatti che i contratti di Rent to Buy siano trascritti nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile.

Ciò significa che il conduttore dell’immobile è maggiormente tutelato fino al suo acquisto.

Con la trascrizione, gli effetti del contratto di Rent to Buy diventano simili a quelli del contratto preliminare di vendita. L’efficacia della prenotazione è elevata però dai tre anni, previsti per il contratto preliminare, a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.

Che tutele ci sono per il venditore? 
– Dopo un periodo di “affitto”, chi ha firmato il contratto come futuro acquirente può cambiare idea e decidere di non comprare più l’immobile. Nel contratto di rent to buy si stabilisce entro quale termine questa scelta debba essere fatta, in ogni caso non oltre i dieci anni. L’acquirente mancato perde tutte le quote versate come acconto o può recuperarne una parte, a seconda delle condizioni del contratto. Per il venditore le quote trattenute sono un indennizzo per la mancata conclusione di altri affari.

Che tutele per il compratore? – Il contratto di rent to buy va trascritto nei registri immobiliari: il futuro acquirente ha così la garanzia che durante la durata del contratto l’immobile rimarrà libero da ipoteche e non potrà essere venduto a qualcun altro. Se il proprietario è un imprenditore che fallisce, il futuro acquirente è tutelato rispetto ai creditori del venditore, che non potranno pignorare l’immobile.

Va precisato (come da decalogo informativo presentato dal Consiglio Nazionale del Notariato del 23 gennaio 2015) che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.

Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

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