Cauzione e contratto di locazione: l’obbligo di restituirla

Articolo pubblicato sul “Quotidiano Italiano” edizione di Barletta del 7 aprile 2015

http://bat.ilquotidianoitaliano.it/attualita/2015/04/news/cauzione-e-contratto-di-locazione-lobbligo-di-restituirla-56430.html/

Il deposito cauzionale, meglio conosciuto come cauzione, è richiesto dal proprietario che affitta all’inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare (almeno in parte) il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall’inquilino all’immobile. Come sono disciplinati, nello specifico, i rapporti tra locatore e conduttore? Ne parliamo con Maurizio Tarantino, consulente legale di Bari.

“L’ articolo 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392 contiene una scarna disciplina dell’istituto. Essa si limita a stabilire solo che:

1) il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone (sia che si tratti di locazione ad uso abitativo che commerciale – Cass. sent. n. 14470 del 30.05.2008);

2) la somma versata produce interessi legali;

3) tali interessi devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Se il locatore non li ha restituiti annualmente, è tenuto a versarli al termine della locazione in un’unica soluzione – Cass. sent. n. 9287/1987;

4) una volta cessata la locazione, il deposito cauzionale va restituito al conduttore. Tale obbligo per il locatore scatta solo al termine della locazione, ed a condizione che il conduttore abbia integralmente adempiuto a tutte le proprie obbligazioni.

Dunque, una volta cessata la locazione, se (e solo se) il conduttore ha adempiuto correttamente a tutte le obbligazioni assunte, il locatore è tenuto a restituire la somma versata a titolo di deposito cauzionale, maggiorata degli interessi maturati se non corrisposti al termine di ciascun anno.

Contrariamente a quanto esposto, invece, se si accertano danni imputabili al conduttore, questi andranno richiesti al medesimo, prima stragiudizialmente, e cioè tentando, in contraddittorio con questi, una definizione stragiudiziale, e poi, se questi, dopo tentativo conciliativo, non intende risarcirli, giudizialmente, e cioè promuovendo una causa.

Il locatore non può legittimamente compensare il suo credito (danno) con il suo debito (deposito cauzionale). Invero, l’operatività della compensazione fra deposito cauzionale e ragioni di credito scatta ed è legittima solo se accertata giudizialmente, salvo che le parti decidano – come si è detto – di determinare la fine del rapporto locativo attraverso una compensazione volontaria e stragiudiziale.

La somma versata a titolo di deposito cauzionale (che non può essere assimilato al canone di locazione, costituendo un pegno irregolare, di cui all’art. 1851 cod. civ.) passa in proprietà del locatore e su essa il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, essendo venuta meno la sua funzione di garanzia, vale a dire sia verificato l’adempimento, può chiederne la restituzione, con la conseguenza che il locatore, dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, non può appropriarsi di detta somma, nemmeno quando abbia fondati motivi per trattenerla, se prima non procede in via giudiziale chiedendone al giudice l’attribuzione legittima.

Pertanto, allo scopo di individuare i veri e propri danneggiamenti attribuibili con certezza al conduttore e, soprattutto, di poterne dare dimostrazione anche a distanza di tempo è necessario che il locatore constati o faccia constatare e verificare le condizioni dell’immobile al momento del rilascio ossia prima della riconsegna delle chiavi, salvo che la riconsegna delle stesse non sia strumentale ad un progetto di radicale ristrutturazione dell’immobile da parte del locatore; in tal caso, mancando un concreto pregiudizio, la ristrutturazione “annulla” il danno, secondo una recente pronuncia di legittimità (Corte di Cassazione n.17964/2014).

In virtù di tutto quanto innanzi esposto, conformemente al consolidato orientamento già formatosi sulla questione in esame, giova ricordare la recentissima ordinanza della Suprema Corte di Cassazione n. 3882 del 25.02.2015.

Secondo la Corte, una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o semplicemente riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni; difatti, l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione agli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione, nel momento in cui avviene il rilascio dell’immobile locato.

Pertanto, se il locatore trattiene la somma anche dopo il rilascio dell’immobile, senza però proporre subito una domanda giudiziale volta a definire la parte di cauzione che andrà, in tutto o in parte, a copertura dei danni, il conduttore può legittimamente pretendere l’immediata restituzione della somma versata, ottenendo l’emissione di un decreto ingiuntivo da parte del giudice del luogo ove è sito l’immobile.

 

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