Contratto di locazione e mancata registrazione: effetti e rischi

Articolo pubblicato sul “Quotidiano Italiano” edizione di Barletta del 10 giugno 2015

http://bat.ilquotidianoitaliano.it/attualita/2015/06/news/contratto-di-locazione-e-mancata-registrazione-effetti-e-rischi-59098.html/

E’ sicuramente uno dei contratti più diffusi, al punto da essere considerato di tale routine da non richiedere particolare attenzione nella sua stipulazione. E invece il contratto di locazione può nascondere insidie e brutte sorprese se concluso senza il dovuto rispetto della normativa vigente. Ce ne parla il consulente legale di Bari Maurizio Tarantino.

“Il contratto di locazione, in generale secondo quando dispone l’art.1571 c.c., è un contratto con la quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.

Si tratta di contratto a titolo “oneroso”; in altre parole è essenziale che, affinché la concessione di un diritto personale di godimento sia qualificato come locazione, vi sia la previsione di un (canone o corrispettivo) a carico del conduttore in favore del locatore.

Altro elemento fondamentale per il sorgere del rapporto locatizio è “la durata”; infatti il legislatore parla di “godimento per certo tempo”, che per le locazioni di immobili ad uso abitativo hanno tutta una loro particolarità a secondo la tipologia del contratto stipulato.

Ed ancora altro elemento necessario per la stipula di un contratto di locazione abitativo è “la forma scritta”, essendo un elemento costituivo del rapporto, che necessita della registrazione, perché in mancanza della stessa comporterebbe una serie di implicazioni in ordine alla sua efficacia ovvero alla sua validità.  Infatti, alla luce della normativa vigente (L.431/1998), la forma scritta è divenuta requisito necessario, atteso che per la stipula di validi contratti necessita tale forma, così come l’onere della forma scritta è previsto dall’art. 1350 c.c.

Cosa accade se un contratto di locazione ad uso abitativo è stato stipulato con forma scritta e non registrato?

Orbene, il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato successivamente all’entrata in vigore dell’art.1, comma 346, Legge 30.12.2004 n.311, è nullo, se non registrato entro trenta giorni dalla stipula.

Tale norma prevede che: “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero le porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendo i presupposti, non sono registrati”.

Ne deriva, quale ulteriore conseguenza, che il proprietario di un appartamento concesso in locazione sulla base di un contratto non registrato non potrà ottenere la restituzione dell’immobile in base alla procedura (più veloce) di sfratto per morosità poiché essa presuppone l’esistenza di un valido contratto di locazione in corso tra le parti.

Il proprietario dovrà invece, attraverso un legale, chiedere al giudice la restituzione dell’immobile con un giudizio ordinario basato sull’occupazione abusiva dell’immobile da parte dell’inquilino (con tutti i tempi e i costi che esso comporta).

Il giudizio ordinario richiede infatti tempi più lunghi e, per di più, il proprietario non potrà chiedere il pagamento dei canoni indicati nel contratto (che è, come si è specificato, nullo cioè inesistente in quanto non registrato), ma il ristoro (indennità di occupazione)  per non aver potuto godere dell’immobile di proprietà per tutta la durata dell’occupazione illegittima (sine titulo).

In tale senso si è pronunciata anche la Corte delle leggi n.420/2007 che ha posto in evidenza l’importanza della violazione della norma tributaria, che impone la registrazione del contratto di locazione,  e nel dichiarare la manifesta infondatezza delle questioni di legittimità costituzionale sollevata dal giudice ordinario, ha affermato che la norma denunciata è norma sostanziale che si limita  a sancire una nullità non prevista dal codice civile ed eleva la norma tributaria a rango di norma imperativa, “violazione della quale determina la nullità del negozio dell’art.1418 c.c.”

Sull’argomento in esame, è intervenuta   ulteriormente la Corte Costituzionale con sentenza n. 50 del 14.3.2014.

Con la sentenza in esame, la Corte ha stabilito l’annullamento dei commi 8 e 9 dell’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 (in vigore dal 7 aprile 2011), che prevedevano determinate sanzioni in caso di contratto di locazione non registrato, registrato con indicazione di importo inferiore a quello effettivo ovvero di comodato fittizio.

Dunque, in virtù dell’annullamento dei commi sopra indicati dell’art. 3, D.Lgs. 23/2011, in caso di

  1. A)Contratto di locazione scritto ma non registrato

– con inquilino ancora nel possesso del bene: il contratto è, a tutti gli effetti, valido tra le parti. Qualora il conduttore operi l’auto-riduzione del canone prevista delle norme sopra richiamate, poiché per effetto della pronuncia della Corte Costituzionale queste norme sono state annullate, il locatore potrà agire per contestare l’illecita auto-riduzione del canone e ottenere, quindi, la convalida dello sfratto;

– con immobile già rilasciato dall’inquilino: il proprietario potrà agire per ottenere il pagamento di quanto non pagato dall’inquilino per effetto della illecita auto-riduzione del canone;

  1. B)contratto verbale di locazione non registrato: il proprietario – locatore non potrà agire sulla base del contratto di locazione (per il quale è prevista la forma scritta a pena di nullità, ex l. 431/1998), ma in via ordinaria contestando all’inquilino l’occupazione senza titolo dell’immobile e richiedendo allo stesso il pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione;
  2. C)comodato fittizio: il proprietario potrà agire con una causa ordinaria per chiedere la risoluzione dello stesso contratto alla sua scadenza, con conseguente condanna al rilascio e il pagamento dell’indennità di occupazione, a decorrere dalla scadenza del contratto.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, si evidenzia che risulta sicuramente assai rischioso concludere contratti di locazione senza poi pagare l’imposta di registro prevista dalla legge la quale, sempre in base alla legge, va divisa in parti uguali tra il proprietario e all’inquilino”.

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