Condominio, la tutela del condomino moroso in difficoltà economiche

Articolo pubblicato sul “Quotidiano Italiano” edizione di Barletta del 10 novembre 2015

http://bat.ilquotidianoitaliano.it/attualita/2015/11/news/condominio-la-tutela-del-condomino-moroso-in-difficolta-economiche-65286.html/

Tutti i condomini sono tenuti a partecipare, nella percentuale diversa a seconda dei casi come contemplato specificatamente dalla legge, alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni. Purtroppo, accade spesso che i condomini non paghino le rate spettanti o non siano puntuali nei versamenti, per cui si necessita un’opera di recupero coattivo delle somme necessarie per una corretta gestione condominiale.
Difatti, l’aumento della morosità nel condominio, le difficoltà di gestione in cui si trova ad operare quotidianamente l’amministratore è un dato che si sta sempre più consolidando.

Ne parliamo con il consulente legale di Bari Maurizio Tarantino.

“La Riforma del 2012 sembra venire in aiuto all’amministratore prevedendo accanto al potere/dovere per lo stesso di promuovere in danno del moroso il procedimento di recupero delle somme (art. 63, 1° comma, disp.att. c.c. e art 1129 c.c.), anche la possibilità prevista dall’art. 63, 3 comma disp.att. c.c.: “ in caso di mora protratta per 6 mesi di sospendere l’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”.

In sintesi, perché si possa procedere alla sospensione delle utenze, stando al testo della riforma, sono necessari i seguenti presupposti:
a) che ci sia una inadempienza del condomino di almeno sei mensilità;
b) che il servizio da sospendere sia un servizio comune al condominio, ma suscettibile di godimento separato (ad esempio, l’utilizzo dell’ascensore, dell’impianto idrico e del riscaldamento, laddove il distacco non crei danni al condomino sotto forma di dispersione di calore o di altre anomalie degli impianti centralizzati).
La morosità, pertanto, non solo comporta, in capo al condomino moroso, conseguenze economicamente rilevanti, ma lo espone al rischio di vedersi privato dell’utilizzo di un servizio comune; per meglio dire, il problema della morosità potrebbe generare situazioni spiacevoli come l’interruzione di un bene di primaria importanza: es. l’acqua.

Sul punto, tuttavia, dal punto di vista giurisprudenziale, a tutela del condomini si riscontrano alcune pronunce come le ordinanze (Trib. Torino del 21.8.2014 e Tribunale di Brescia del 29.09.2014) ove è stato meglio precisato che non è possibile staccare il servizio di riscaldamento (e acqua calda) al condomino moroso sul presupposto che il principio cardine del sistema giuridico sul condominio resta pur sempre “l’indivisibilità dei servizi comuni” di cui all’art.1117 c.c. e tale indivisibilità non verrebbe meno nonostante sia ora previsto, dall’art.63 disp. att., comma c.c., la possibilità dell’amministratore di sospendere il condomino moroso dall’utilizzo dei servizi comuni che siano suscettibili di godimento separato.
Un’ulteriore tutela, dal punto di vista legislativo, arriva direttamente dal Parlamento. In particolare, recentemente la Commissione Ambiente del Senato ha approvato l’emendamento al ddl Collegato Ambientale che stabilisce che non si potrà più togliere l’acqua agli utenti in difficoltà economiche che non hanno pagato le bollette. L’emendamento è stato presentato dal senatore modenese del Pd Stefano Vaccari, relatore del provvedimento. “In questo modo – spiega Stefano Vaccari – si stabilisce un principio di civiltà nei confronti di chi si trova in condizioni di difficoltà economiche. Alcuni beni essenziali, come l’acqua appunto, non possono semplicemente mancare”.

L’emendamento in esame stabilisce, inoltre, che “l’Autorità per l’energia elettrica, il gas ed il servizio idrico”, sulla base di princìpi e criteri da individuare con un decreto del presidente del Consiglio dei ministri, “adotta direttive per il contenimento della morosità degli utenti del servizio idrico integrato, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, assicurando che sia salvaguardata, tenuto conto dell’equilibrio economico e finanziario dei gestori, la copertura dei costi efficienti di esercizio e investimento”.

La norma, che ora dovrà passare alla Camera per il definitivo sì, infine, stabilisce che agli utenti morosi deve essere comunque garantito “il quantitativo minimo vitale di acqua necessario al soddisfacimento dei bisogni fondamentali di fornitura”.

In buona sostanza, nella nuova ottica delineata dall’art. 63, comma 3, disp. att.c.c., l’interruzione di un servizio comune è lo strumento per il condominio che non riesce a recuperare gli arretrati, dovendo far ricorso – per evitare la sospensione dei contratti di fornitura delle utenze – alle tasche dei condomini virtuosi; tuttavia, qualora leda un diritto costituzionalmente tutelato quale, nel caso concreto, il diritto alla salute, non può trovare mai applicazione nei confronti di un condominio moroso, comportando che il nuovo strumento dissuasivo dovrà essere applicato con estrema prudenza da parte dell’amministratore”.

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