Compravendita di un immobile: se manca il certificato di agibilità è legittima la risoluzione

Articolo pubblicato sul “Quotidiano Italiano” edizione di Barletta del 7 dicembre 2015

http://bat.ilquotidianoitaliano.it/attualita/2015/12/news/66492-66492.html/

Come ben sappiamo, particolari attenzioni debbono essere riposte in tutte le fasi di negoziazione del bene immobile, dal momento del reperimento della casa sul mercato alla trattativa sul prezzo, sino alle formalità notarili. Esaminiamo la questione con il contributo del consulente legale di Bari Maurizio Tarantino.

“Prima di giungere alla stipula del contratto preliminare di solito si assiste a più o meno intense trattative tra le parti. Queste trattative possono culminare nella formulazione di una proposta scritta e sottoscritta (a pena di nullità) di acquisto, con la quale, di solito, colui che intende acquistare propone al proprietario dell’immobile di venderglielo a determinate condizioni.

La proposta di acquisto deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita e anche quelli accessori, qualora si intenda proporli all’altra parte. Se l’altra parte accetta la proposta, sottoscrivendola puramente e semplicemente, e porta l’accettazione a conoscenza del proponente o nella sua sfera di conoscibilità (art. 1335 codice civile), il contratto è concluso e vincolante per le parti (art. 1326 e ss. c.c.).

Se, diversamente, le condizioni della compravendita vengono in qualche modo modificate dall’altra parte, allora siamo dinanzi ad una controproposta, che potrà, una volta portata a conoscenza dell’altra parte, essere dalla stessa accettata.

Quando proposta (o controproposta) e accettazione si saranno “incontrate”, allora si ha la conclusione o perfezionamento del contratto, senza la necessità di ulteriori stipule. Ciò significa che, quando l’accettazione sia stata portata, perlomeno, nella sfera di conoscibilità del proponente, entrambe le parti sono giuridicamente vincolate a quanto proposto e accettato.

Orbene, sul versante tipicamente giuridico, tanto la parte venditrice quanto la parte acquirente debbono comportarsi secondo buona fede.

Ora, nel caso in cui il venditore si sia formalmente impegnato (scrivendolo nel contratto preliminare) a produrre il “certificato di agibilità” della casa e poi non l’abbia più fatto, per dimenticanza o per altro motivo, risponde senz’altro di questo serio inadempimento e può essere chiamato a restituire il prezzo pagato.

Per meglio dire, non basta che il venditore si “impegni”, magari con un’istanza realmente depositata, a fornire l’importante documento atteso che la mancanza dell’attestazione è sinonimo di problema per ottenere l’agibilità.

Un problema che, come si intuisce, non è giusto scaricare sull’incolpevole acquirente, il quale in buona fede ha riposto fiducia nella promessa scritta della parte venditrice.

Sul punto si è espresso il Tribunale di Genova con la sentenza n. 1922 del 16 giugno 2015. Il Giudice adito, richiamando un principio già espresso dalla giurisprudenza di legittimità (in tal senso Cassazione Civile 25040/2009), ha precisato che l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale; pertanto il requisito del certificato di agibilità è essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene. La sua mancanza, al momento della diffida ad adempiere, costituisce dunque un “grave inadempimento” ed autorizza il rifiuto a stipulare il contratto definitivo davanti al notaio, anche nel caso in cui l’appartamento sia in regola.

Alla luce delle considerazioni innanzi esposte, conformemente al citato orientamento giurisprudenziale, si evidenzia che se manca il certificato di agibilità dell’immobile, l’acquirente ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo e, se dà dimostrazione di aver subito anche danni, il relativo risarcimento.

Quindi, prima di intraprendere una trattativa di acquisto di immobile, è sempre importante accertarsi che tutte le operazioni preliminari al rogito siano state curate e portate a termine completamente, essendo quindi certi che l’acquisto (l’investimento) sarà esente da problemi di qualsiasi natura”.

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