Articolo pubblicato in http://www.condominio.web Di Avv. Maurizio Tarantino
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In tema di condominio, è assoggettato al regime ex articolo 1123, terzo comma, c.c. il cortile che risulta asservito soltanto ad alcune unità immobiliari del fabbricato. Pertanto, i titolari di queste ultime sono gli unici comproprietari dell’area e devono accollarsi la manutenzione del relativo cancello; risulta dunque valida la delibera con la ripartizione delle spese votata soltanto da loro.
Così si è pronunciata la Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 4127 del 2 marzo 2016, ove gli Ermellini hanno meglio precisato che è valida la delibera che suddivide la spese per la manutenzione del cancello del cortile soltanto fra i comproprietari del bene e non tra tutti i condomini dell’edificio. Il condominio parziale sussiste quando determinate cose o opere sono destinate a servire unicamente una parte del fabbricato.
Questi i fatti di causa. Un condomino, in qualità di proprietario di un appartamento di un edificio condominiale, con ricorso, chiedeva al giudice adito l’annullamento della delibera. In particolare, l’impugnativa della delibera avveniva in quanto, nel bilancio, erano stati inclusi tra i costi di gestione condominiale anche quelli inerenti alla manutenzione di un cancello di accesso ad un cortile posto in adiacenza al fabbricato; tale cancello, secondo il ricorrente, era distinto rispetto al fabbricato perché oggetto di comunione solo con alcuni dei componenti del condominio. Per tali motivi, chiedeva l’annullamento della delibera.
Costituendosi in giudizio, il condominio resistente, dopo aver contestato le domande del ricorrente, nello specifico precisava che la costituzione del condominio era compatibile con una comunione parziale, laddove anche taluni beni potevano essere utilizzati, per la loro struttura funzionale, anche da un gruppo ristretto di condomini; inoltre, il resistente, evidenziava che la delibera, per i motivi esposti, aveva ripartito le spese di manutenzione del cancello solo tra i condomini dell’area di cortile, e non tra tutti i condomini.
In primo grado, il Tribunale adito, rigettava il ricorso. La sentenza in oggetto veniva ulteriormente rigettata in secondo grado dalla Corte d’Appello; in tale fase, i giudici del gravame, hanno ritenuto che l’appartenenza di un bene comune ad alcuni soltanto dei condomini costituiva la caratteristica propria del condomino parziale; pertanto, a parere dei giudici, la delibera in oggetto aveva pienamente rispettato il principio per cui la gestione e la manutenzione di elementi componenti il condominio parziale, competeva in via esclusiva, ai condomini che ne facevano parte.
Dello stesso parere è anche la Suprema Corte con la sentenza in commento, la quale in conformità di un principio già espresso dalla medesima giurisprudenza in materia, chiarisce meglio che la relazione funzionale, se interessa una singola unità immobiliare in proprietà esclusiva, nel senso che la cosa risulta destinata al solo servizio di questa, la natura condominiale del bene deve escludersi. Invece, se il bene è destinato a servire non già la porzione in proprietà esclusiva di un solo condomino ma una parte del fabbricato riferibile a un numero limitato di condomini, trova applicazione l’art. 1223, 3 co. c.c., secondo cui le spese relative alla manutenzione di esse sono a carico del gruppo di condomini che ne ha tratto l’utilità. (In tal senso, Cass. 11195/2010, Cass.12436/2002 e Cass. 15372/2000).
Quindi, conformemente a quanto già esposto, la Corte ha evidenziato che nel caso in esame, deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali, destinato al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio; in tal senso, essendo parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. (In tal senso Cass. n. 2385 del 24 novembre 2010 e n. 8136 del 28 aprile 2004).
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, conformemente al citato orientamento, a parere della Suprema Corte, la questione relativa alla strumentalità del cortile (quindi del cancello), è stata risolta nel senso indicato dalla Corte Territoriale secondo cui il fatto che un bene, rientrante tra quelli indicati nell’art. 1117 c.c., appartenga solo ad alcuni condomini, non modifica la relazione funzionale tra il bene e le singole unità immobiliari; difatti, tale relazione non si sottrae alla disciplina della contitolarità del condominio, anche se nel caso in esame, opera solo una diversa modulazione dell’ambito soggettivo della contitolarità e che, nella fattispecie de quo, la delibera è stata legittimamente assunta ammettendo al voto i soli condomini di quell’area.
Per tali motivi, il ricorso proposto da parte del condomino ricorrente è stato correttamente rigettato.
"Leggi, Penne e Calamaio" 